Derecho
Viviendas
Inquilinos en crisis: una historia sin fin
Análisis del contexto actual, post derogación de la Ley de Alquileres ¿Qué dice la última Encuesta Nacional Inquilina?
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Por Diego Orcoyen
Hace pocos días atrás, “La historia sin fin”, clásico del cine fantástico, cumplió 40 años desde su estreno en la pantalla grande en abril de 1984. Al igual que las aventuras de Bastian y Atreyu imaginadas por el alemán Michael Ende en su novela homónima y que inspiraron la película, la de los alquileres en la Argentina es una crisis que, lejos de solucionarse, se acentúa y se torna interminable. Una historia sin fin. Y, en medio de tantas marchas y contramarchas, avances y retrocesos, en un marco actual de desregulación, miles y miles de personas sufren en lo cotidiano las decisiones de la política. Historias reales, muy reales.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia DNU 70/2023 del presidente de la Nación, Javier Milei, hacia fines del año pasado, ha habido impactos concretos: 1) aumento de los precios de los alquileres, en al menos un 20%; 2) contratos por plazos más breves; 3) actualizaciones (aumentos de precios) mensuales o trimestrales; e, incluso, 4) empezaron a verse inmuebles en alquiler con precios en dólares.
Tamara Lescano: “La situación que vivimos los inquilinos y las inquilinas es realmente desesperante”.
¿La Ley de alquileres era la adecuada? ¿Requería algunas modificaciones? Las miradas son diversas y algunas de las críticas a la norma podían ser consideradas o debatidas. Pero, “más allá de las distintas opiniones acerca de su derogación, hay algo de lo que no hay dudas: no amplía la seguridad y estabilidad de las personas inquilinas”, sostiene el Dr. Germán Hiralde Vega, docente de la asignatura Derecho a la Vivienda de la carrera de Abogacía de la Universidad Nacional de Avellaneda (UNDAV).
En este sentido, Tamara Lescano, integrante de la organización Inquilinos Agrupados explica que, según los datos relevados en las últimas encuestas que realizaron, se puede afirmar que los contratos de alquiler para vivienda que se firman luego de la entrada en vigor del DNU del 29 de diciembre de 2023 son de 2 años, 1 año y 6 meses, con ajustes cada 4 o 3 meses, atados a la inflación, es decir por IPC. “La situación que vivimos los inquilinos y las inquilinas es realmente desesperante”, asegura. “Por ejemplo, un inquilino que firmó un contrato de alquiler en enero de 2024 por 2 años por un valor de $200.000 con ajuste trimestral por IPC en abril, debido a la inflación acumulada del 51,62 %, pasaría a pagar en abril $303.244. Y en julio tendría una nueva actualización. Luego, otra en octubre, y así iría aumentando de manera exponencial siguiendo la inflación”, advierte.
“Esta situación se da en un contexto de ajuste, recesión y despidos, donde los salarios cada vez alcanzan menos y la estabilidad en la vivienda se vuelve cada vez más difícil. Es decir, no sabemos si en 3 o 6 meses vamos a poder seguir pagando el alquiler. No sabemos si en 3 o 6 meses vamos a tener un lugar donde vivir, donde construir nuestras vidas”, reflexiona Lescano.
Dr. Germán Hiralde Vega: “Pensar en la vivienda en términos de derecho no es una elección sino una obligación del Estado, en virtud de los compromisos internacionales asumidos”.
En la misma línea de ideas, el Dr. Hiralde Vega afirma que “para evaluar una norma de un tema específico hay que pensar el modelo en el que se apoya, si se piensa la vivienda sólo como un bien (librado a lo que dispongan los individuos libres e iguales) o como un derecho (que merece la protección del Estado)”.
Entonces, “pensar en la vivienda en términos de derecho no es una elección sino una obligación del Estado, en virtud de los compromisos internacionales asumidos, como la Observación General nº 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU”, asevera el Dr. Hiralde Vega. Y agrega: “Este instrumento dispone, entre otras cosas, que el contenido mínimo de una vivienda para ser considerada adecuada debe contener "seguridad jurídica de la tenencia" (estabilidad y protección) y "gastos soportables" (protección ante aumentos desproporcionados). ¿La derogación de la ley de alquileres se adecua a esas premisas? La pregunta no parece difícil de responder”.
Otra vez, en medio de palabras como “desregulación” o “flexibilización”, historias de vida. Por cientos, por miles. Familias que “caen” de los alquileres o que deben endeudarse, incertidumbre, imposibilidad de planificar. “La desregulación también implica que los abusos inmobiliarios, que existían con la ley anterior, hoy sean legales. Porque nos han quitado una a una las herramientas que teníamos para defendernos. Fue un trabajo casi quirúrgico de modificación del CCyCN que finalmente terminó en una flexibilización total de los alquileres para vivienda protegiendo solamente la propiedad privada y a los rentistas y dejando sin derechos a millones de inquilinos e inquilinas de nuestro país”, revela la integrante de Inquilinos Agrupados.
La incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 42,1%.
Los datos que arrojó la Encuesta Nacional Inquilina del mes de marzo realizada por la Federación de Inquilinos Nacional, dan cuenta de la problemática. El 34,6% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 42,1%. Los contratos entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en un 42,2% de los casos. Y el 60,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo actualmente.
Desde Inquilinos Agrupados sostienen que la vivienda es un derecho humano y se alejan de la postura que la considera como un producto, una mercancía, una inversión o un negocio.
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“Reivindicamos un Estado presente que garantice derechos como ocurrió en nuestro país entre 1943 y 1976, donde se logró instalar el principio de la función social de la propiedad y la vivienda. Por más de 30 años se controlaron los alquileres prorrogando contratos, congelando aumentos y prohibiendo los desalojos. De esta manera, se eliminó el negocio con la vivienda. Por lo tanto, nuestros principales planteos tienen que ver con la necesidad de regulación e intervención desde el Estado para que la vivienda vuelva a ser un derecho”, concluye Lescano.
La de los alquileres parece ser una crisis interminable. Una historia sin fin. Y, en medio de tantas marchas y contramarchas, avances y retrocesos, en un marco actual de desregulación, miles y miles de personas sufren en lo cotidiano las decisiones de la política. Historias reales, muy reales.
